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司法書士業務案内

不動産登記

①登記名義人変更


…引越しや婚姻などで登記名義人の住所・氏名に変更があったときにする登記です。住民票や戸籍を変更しても、登記上のご住所、お名前は自動的に変更されません。

必要書類


氏名が変わった場合→戸籍謄本(抄本)および住民票
住所が変わった場合→住民票または戸籍の附票
法人で本店・商号等が変わった場合→登記事項証明書
委任状→当事務所で作成します

費用等


登録免許税は、不動産1個につき1,000円です。その他、司法書士報酬等が別途必要になります

注意点


本来、権利に関する登記は申請義務はありませんから、不動産を購入した後に引っ越しをして登記簿上の所有権登記名義人の住所と、今の貴方の住所が食い違っていたとしても、そのまま放っておいて良いのです。
しかし、銀行から融資を受けてその担保として抵当権を設定する場合や、不動産を売却する等の場合には、登記名義人表示変更登記が必要になります。
例えば、登記簿上の住所から数回の転居を繰り返した後に、売主として所有権移転登記を行うときは、原則として登記簿上の住所から現在の住所までのすべての変更の履歴を明らかにする書類を揃えなければなりません。
住民票の除票や除却された戸籍の附票の保存期間は5年間です。転居してから5年以上が経ちますと、住所変更の過程が証明できないことになりかねません。
住所変更の過程が証明できない場合は、権利証・固定資産税通知書などを添付します。
会社の商号や本店所在地の変更があった場合は、商号変更や本店移転の登記だけでなく、会社所有不動産の登記名義人表示変更登記も申請されるとよいでしょう。商号変更、本店移転の登記をしたからといって、自動的に不動産の名義人表示が変更されるわけではありません。

②所有権保存


所有権保存登記をすることで登記記録の甲区欄ができます。建物が新築されると、建物の所有者は1カ月以内に建物の物理的状況(どのような建物か)を示す「建物表題登記(建物表示登記)」を行わなくてはなりません。この建物表題登記をすることで、登記記録が作られます。その後、「所有権保存登記」をすることによって、登記記録の甲区欄ができます。この所有権保存登記をすることで所有者に対抗要件が備わり、売買や相続といった所有権の移転や抵当権の設定・抹消といった不動産の権利関係に関する登記ができるようになるのです。
逆に言えば、所有権保存登記をしてなければ、売買や相続、抵当権設定などができません。また、建物表題登記とは異なり、所有権保存登記は、所有者の任意に任されています。建物表題登記は1ヶ月以内に登記しないと過料10万円がありますが、所有権保存登記に関してそのような罰則はなにもありません。ですから、登記をしなければならないものではありません。しかし、不動産の所有権が移転したり、その不動産を担保にして金融機関から融資を受ける際に、契約の相手方は自分の権利が公に示され、また証拠となることで安心して売買や融資を行います。これが「対抗要件を備える」ということですがその為には所有権保存登記をしなければなりません。登記記録の表題部に所有者として記載されている状態では、売買や相続等何もできません。新築の家を建てる際に金融機関から融資を受け、土地・建物に抵当権を設定するには、この所有権保存登記が絶対に不可欠です。

通常の建物における必要書類


所有者となる方の住民票
委任状 (当事務所で作成します)

敷地権付区分建物(分譲マンション)における必要書類


所有者となる方の住民票
表題部所有者の所有権譲渡証明書 (当事務所で作成いたします)
敷地権登記名義人の承諾書→作成者の印鑑証明書・資格証明書が別途必要になります

費用等


登録免許税は、原則として固定資産評価額(1,000円未満は切り捨て)の1000分の4(例:5,000万円の評価額の土地につきましては、登録免許税は20万円となります)です。一定の要件を満たせば、軽減措置を受けることができます。その他、司法書士報酬等が別途必要になります。
建物を取得した時には不動産取得税が、建物を保有している間は固定資産税がそれぞれ課税されます。

③売買による所有権移転


土地や建物を購入されたときは、売買を原因として所有権移転登記をし、登記簿の名義を売主様から買主様に移転します。登記をしないと万が一、売主様が事情を知らない人に同じ不動産を売ってしまい登記をしてしまうと、その登記を備えた人に、自分の権利を主張できなくなってしまいます。

必要書類


売主様

不動産売買契約書
登記識別情報又は登記済証
印鑑証明書→発行後3ヶ月以内のものが必要となります。登記簿上の住所と異なる住所での印鑑証明書ですと、別途住民票が必要となります。
固定資産評価証明書 (当事務所で取得することも可能です)
委任状 (当事務所で作成いたします)
代表者事項証明書又は会社登記簿謄本 (法人の場合に必要となります)
身分証明書 (売主様ご本人の確認のため必要となります。原則として運転免許証など顔写真付きのものが必要となります)。

買主様

住民票
委任状 (当事務所で作成いたします)
代表者事項証明書又は会社登記簿謄本→法人の場合に必要となります。

※買主が取得した不動産に担保設定する場合は、別途印鑑証明書が必要となります。

費用等


登録免許税は、原則として固定資産評価額(1,000円未満は切り捨て)の1000分の20(例:5,000万円の評価額の土地につきましては、登録免許税は100万円となります)です。ただし、現在は租税特別措置法の特例措置により、土地の売買につきましては1000分の10となっております。居宅を自己の居住用として取得した場合で、当該建物が一定の要件を満たしているときには、建物の売買については1000分の3となります。その他、司法書士報酬等が別途必要になります。

注意点


売主様(現在の登記名義人)については、運転免許証、パスポート、住基カード(写真付き)などをご用意いただいて、司法書士によるご本人確認をさせていただきます。
法人が当事者となって不動産の登記申請する場合、当該法人の本店所在地を管轄する法務局と申請対象の不動産を管轄する法務局が同一であれば、代表者事項証明書又は会社登記簿謄本の添付が原則として不要になります。
売買対象物件が農地(登記簿上の地目が「田」、「畑」など)ですと、農地法の許可が問題となる場合がございます。
会社とその会社の取締役間での取引の場合、利益相反取引となり株主総会議事録あるいは取締役会議事録が必要となることがございます。

④相続による所有権移転


不動産(土地、建物、マンションなど)を所有している方が亡くなられた際、その名義を相続人へ変更するためにおこなうのが相続登記です。相続人への所有権移転登記が必要となります。相続税の申告期間は法定されていますが、相続登記についてはいついつまでに申請しなければならないという規定はありません。ただ、早めにやることをおすすめします。遺言が無い場合の相続手続きは、相続人全員の協力が必要だからです時間が経つと連絡が取れなくなる人がでてきたり、さらにその相続人が亡くなると、亡くなった人の相続人の協力が必要になったりと、とても面倒になる可能性が高くなります。

必要書類


被相続人の出生から死亡するまでの一連の戸籍・除籍・改製原戸籍(当事務所でお取り寄せすることができます)→相続人の確定をするために必要となります。
被相続人の戸籍の附票か住民票の除票→被相続人が登記された名義人と同一であることを証明するため必要になります。
相続人全員の戸籍謄本(抄本)→相続人が相続時に生存していることを証明するため必要になります。
固定資産評価証明書→登録免許税の算出根拠を示すために必要となります。
遺言状 (亡くなられた方が作成していた場合は必要です)
相続放棄申述受理証明書 (家庭裁判所に相続放棄申述をした場合に必要となります)
遺産分割協議書および相続人全員の印鑑証明書(遺産分割協議がなされた場合に必要となります)
委任状(当事務所で作成します)

*ちなみに、震災をはじめ様々な原因で戸籍が焼失する場合、どうするかというと、戸籍や除籍謄本の交付ができない旨の証明を市区町村長名で取得し、さらに、「他に相続人がいない」旨の相続人全員の証明書で代用します。証明書は簡単なもので大丈夫ですが、実印での押印や印鑑証明書の添付も必要となります。

費用等


登録免許税は、固定資産評価額(1、000円未満は切り捨て)の1000分の4(例:5000万円の評価額の土地につきましては、登録免許税は20万円となります)です。その他、戸籍等の収集費用、司法書士報酬等が別途必要になります。

注意点


一部の相続人を除外してなされた遺産分割協議は無効です。
話し合いがまとまらないときは、調停・審判

 遺産分割は相続人全員の話し合い(遺産分割協議)によって決めるのが原則です。一部の相続人を除外してなされた遺産分割協議は無効です。しかし、話し合いによる解決ができない場合には、家庭裁判所における手続きである、調停という手続きがとられます。これを家事調停といい、家庭に関する事件などについて、裁判所が間に入って話し合いで解決を図るものです。ここで話がまとまれば、その比率で相続することになります。上記のような調停手続きにおいても話がまとまらないときには、次に審判手続きが開始します。これを家事審判といいます。ただ、通常の裁判とは様式が少し異なり、問題の相続財産について審判官が職権で様々な調査をしたうえで、最終的な決定を下すことになります。もしこれに対して不満がある場合は、審判書を受け取ってから2週間以内であれば、高等裁判所に不服申立てをすることができます。この申立てがなければ、審判は通常の裁判の確定判決と同様の効力を生じます。

⑤財産分与による所有権移転


財産分与は、離婚の後に、離婚から2年以内に限って相手に請求できます。話し合いで内容を定めることができ、これが理想ではあるのですが、相手が不誠実で交渉に応じないようであれば家庭裁判所への調停の申立を経て内容をきめることを考えなければなりません。

必要書類


分与をする方

登記原因証明情報 (当事務所で作成いたします)
離婚日が記載された戸籍謄本 (分与をする方・される方、どちらか一方が用意していただければ、結構です)
登記識別情報又は登記済証
印鑑証明書 (発行後3ヶ月以内のもの)
委任状 (当事務所で作成いたします)
固定資産評価証明書 (当事務所で取得することが可能です)

分与を受ける方

分与を受ける方の住民票)
離婚日が記載された戸籍謄本)
委任状 (当事務所で作成します)

費用等


登録免許税は、固定資産評価額(1,000円未満は切り捨て)の1000分の20(例:5,000万円の評価額の土地につきましては、登録免許税は100万円となります)です。その他、司法書士報酬等が別途必要になります

注意点


離婚日は裁判離婚であれば裁判・審判が確定した日、協議離婚であれば離婚届の提出日となります。

⑥贈与による所有権移転登記


不動産を贈与する際は、贈与者から受贈者へ所有権移転登記をする必要がございます。

必要書類

贈与者様

登記識別情報又は権利証
印鑑証明書(発行後3ヶ月以内のもの)
委任状 (当事務所で作成いたします)
固定資産評価証明書 (当事務所で取得することが可能です)
身分証明書→原則として運転免許証など顔写真付きのものが必要となります

贈与を受ける方

住民票→法人の場合は会社の登記簿謄本が必要になります
委任状 (当事務所で作成できます)

費用等


登録免許税は、固定資産評価額(1,000円未満は切り捨て)の1000分の20(例:5,000万円の評価額の土地につきましては、登録免許税は100万円となります)です。その他、司法書士報酬等が別途必要になります。

注意点


親権者と未成年者間の取引で利益相反行為にあたる場合は、特別代理人を選任する必要があります。
会社と役員間の取引で利益相反行為にあたる場合は、議事録が必要になります。

死因贈与について


贈与とよく似たものとして、死因贈与があります。死因贈与とは、自分が亡くなったら財産をあげるという条件をつけてする贈与契約です。口約束であれば取消すことはできますが、契約の履行に着手(契約書を交わした場合)した場合は簡単に取消すことができなくなります。遺言による遺贈の場合と同じく、受贈者が相続人でなくても贈与税ではなく相続税の対象となります。

注意点


受遺者が贈与者の死亡以前に死亡したときは、死因贈与はその効力を失い、それらは相続財産として相続人に帰属します。
契約という法的性質上、遺言書と異なり、検認の必要はありません。
死因贈与契約締結の際には、死因贈与の執行者を定めておくのが簡便な方法です。公正証書で定めておかない場合、登記する際にその贈与に対する承諾書として、相続人全員の印鑑証明書を添付する必要がございます。

⑦抵当権設定登記


抵当権は、金銭を借りた場合などに担保として債務者または第三者の不動産に設定されます。もし、借主が借りた金銭を返さない場合、つまり債務者が債務不履行の場合、債権者は担保物を競売し、その競売代金から優先的に弁済を受けることができます。
 抵当権設定契約の当事者は、通常は債権者(抵当権者)と債務者(抵当権設定者)ですが、抵当権設定者は必ずしも債務者とは限りません。債務者以外の第三者でもよく、この第三者のことを物上保証人といいます。

必要書類


抵当権者様

登記原因証明情報(設定契約書)→通常は各金融機関が用意しますが、必要に応じて当事務所で作成いたします。金融機関では登記原因証明情報として使用されることを想定して設定契約書のみを交付する場合と、設定契約書とは別に登記原因証明情報を交付する場合がございます。
委任状 (通常は各金融機関が用意しますが、必要に応じて当事務所で作成いたします)

設定者(担保提供者)様

登記識別情報又は権利証
印鑑証明書 (発行後3ヶ月以内のもの)
委任状(当事務所で作成いたします)

費用等


登録免許税は、固定資産評価額(1,000円未満は切り捨て)の1000分の4(例:5,000万円の評価額の土地につきましては、登録免許税は20万円となります)です。その他、司法書士報酬等が別途必要になります。

注意点

一筆の土地の一部について抵当権設定契約をすることはできますが、分筆の登記をしなければ抵当権設定登記はできません。公示をする方法が存在しないからです。
不動産の所有権又は共有持分の一部を目的とする抵当権設定登記の申請は、不動産の所有権又は共有持分を数回に分けて取得した場合、所有権又は共有持分の一部に抵当権設定登記をすることができます。
新築や中古住宅取得のための住宅ローン利用であれば、所定の条件を満たせば住宅用家屋証明の使用により、登録免許税は1000分の1に軽減されます。

⑧抵当権抹消


お金を返して債務がなくなれば、その抵当権も原則として効力はなくなります。よって、その抵当権をもって金融機関からまかり間違って売却されるようなことは通常ありえません。消さないからといって、不利益がおこる可能性は低いでしょう。しかし、後にまた住宅ローンを組みたいとか、その物件を売却したいといったときには、原則として抵当権の登記を消すことが求められます。この時になってから消してもいいのですが、あまりに長い時間が経ってしまうと、物件の所有者に相続が発生したりと手続きが複雑になってきます。ですから、住宅ローン等、完済の際は早めの抵当権抹消登記をお勧めいたします。

必要書類


登記識別情報又は登記済証
弁済証書(解除証書)又は登記原因証明情報
抵当権者(金融機関)の代表者の資格証明書 (代表者事項証明書あるいは商業登記簿謄本がこれに該当します)
委任状(抵当権者) (金融機関側で用意します)
委任状(担保提供者)(当事務所で作成いたします)

費用等


登録免許税は、不動産1個につき1,000円です。その他、司法書士報酬等が別途必要になります。

注意点


複数の人が共同で所有している不動産の場合、住宅ローン等、完済後、その名義人になっている人のうち、誰か1人であっても申請をすれば抵当権の抹消をすることができます。

商業登記

①設立


設立の流れ


  1. 会社概要の決定…発起人・役員・商号・事業目的・決算期・資本金額など会社の設立を進める上での必要事項を決めます。
  2. 商号・事業目的の適格性のチェック…当事務所が商号調査・事業目的の適格性確認いたします。
    *商号は同一所在場所かつ同一商号は登記することができません。
  3. 定款の作成…定款とは会社の基本的な決め事を記載した書類のことです。
    この定款に記載すべき事項は法で定められており、必ず記載しなければならない事が1つでも抜けていると、後の「認証」もしてもらえませんし、定款も無効になってしまいます。
  4. 定款認証…定款の作成が済んだら公証役場で定款の認証を受けます。
  5. 資本金の払い込み…定款において決めた資本金(定款記載の出資額と同額)を出資者自身の名義で払込みます。
  6. 登記申請…資本金払込後、法務局へ登記申請をします。
    会社成立日は「登記申請をした日」ですので、ご注意下さい。

費用等


定款認証の収入印紙代4万円です。(当事務所は電子定款を作成するため0円になります)
定款認証の手数料5万円です。
登録免許税が15万円です。
その他、司法書士報酬等が別途必要になります。

必要書類


定款定款
発起人の決定書 (当事務所で作成いたします)
払込証明書
就任承諾書 (当事務所で作成いたします)
印鑑証明書
会社実印届出書
定款認証・登記申請双方の委任状 (当事務所で作成いたします)

②役員変更


会社の役員(取締役、代表取締役、監査役等)に変更が生じた場合は、登記を申請する必要があります。役員変更の登記が必要になるのは次のような場合です。

役員が任期満了により退任し、新たに役員を選任(再任)したとき
新任の役員が就任したとき
役員が辞任・死亡・解任等により退任したとき
役員の氏名に変更が生じたとき
代表取締役が住所移転をしたとき

株式会社の取締役の任期は、原則として選任後2年以内に終了する事業年度のうち最終のものに関する定時株主総会の終結まで、監査役の任期は選任後4年以内に終了する事業年度のうち最終のものに関する定時株主総会の終結までと定められています(会社法332条)。

非公開会社は、定款によって、取締役の任期を選任後10年以内に終了する事業年度のうち最終のものに関する定時株主総会の終結の時まで伸長することができます。

費用


資本金1億円以内なら登録免許税は金1万円で資本金が1億円を超すなら、登録免許税は金3万円です。その他、別途司法書士への報酬はかかります。

必要書類


株主総会議事録(当事務所で作成いたします)
取締役会議事録(当事務所で作成いたします)
印鑑証明書
就任承諾書 (当事務所で作成いたします)
辞任届 (当事務所で作成いたします)
委任状 (当事務所で作成いたします)

③商号変更


会社の商号を変更したときは、株主総会の決議によって定款を変更し、その登記を申請する必要があります。

商号変更は必ずできるとは限りません。
同一商号・同一所在地(本店所在地)の場合は登記することはできません。そのため、商号を変更するにあたり、事前に同一の商号が登記されていないか調査する必要があります。

*事前調査は当事務所が行います。

費用


登録免許税は金3万円です。その他、司法書士への報酬等がかかります。

必要書類


株主総会議事録(当事務所が作成いたします。)
委任状 (当事務所が作成いたします。)

④目的変更


会社は、定款の目的欄に記載されていない事業を営むことは出来ません。そして、定款に記載された会社の目的は、登記事項です。
会社設立後に目的の追加を行う場合、定款の変更をする必要があります。
それと同時に、登記自体も修正(変更登記といいます)をする必要があります。

費用等


登録免許税は金3万円です。その他、司法書士報酬等が別途必要になります。

注意事項


「目的」は①明確性、②具体性、③営利性、④適法性を満たす必要があります。
ただし、会社法の下では①②についての規制が緩和され、抽象的・包括的な目的でも登記は可能になりました。しかし、会社の目的はその会社がどのような事業を行っているかをあらわしますので、できるだけ事業内容を具体的に記載した方がよいでしょう。

必要書類


株主総会議事録(当事務所が作成いたします。)
委任状 (当事務所が作成いたします。)

⑤公告方法の変更


会社が公告をする方法は、
1.官報に掲載する
2.時事に関する事項を掲載する日刊新聞紙に掲載する
3.電子公告
のいずれかの方法によらなければならないとされています。(会社法939条)
公告をする方法を変更したときは、株主総会の決議によって定款を変更し、その登記を申請する必要があります。

費用等


登録免許税は金3万円です。その他、司法書士への報酬等がかかります。

必要書類


株主総会議事録(当事務所が作成いたします。)
委任状 (当事務所が作成いたします。)

⑥本店移転


会社は、本店を移転した場合、本店移転の登記をしなければなりません。
そして、本店移転はどこに移転したのかによって、手続きや登録免許税が違ってきます。
1.管轄内移転…本店の管轄の法務局と移転先の管轄の法務局が同じ場合
2.管轄外移転…本店の管轄の法務局と移転先の管轄の法務局が違う場合

そしてさらに、定款に本店所在地の地番まで記載している場合、定款変更が必要です。

費用等


管轄内移転…登録免許税は金3万円です。
管轄外移転…登録免許税は金6万円です。
その他、司法書士への報酬等がかかります。

必要書類


定款変更が必要な場合は株主総会議事録 (当事務所が作成いたします)
取締役会議事録又は取締役決定書 (当事務所が作成いたします)
委任状 (当事務所が作成いたします。)

⑦支店設置


本店とは別に営業拠点として、支店を設けた場合、登記をしなければなりません。ただし、一時的に"営業所"や"出張所"などを設置する場合は登記は必要ありません。
実務的に以下のケース等があります。

金融機関からの借り入れ
営業拠点の近隣にある金融機関から融資をうける場合、その金融機関の近隣で永続的な営業拠点として活動していることが融資の前提条件であるケースがあります。この場合、永続的な営業拠点があることを証するためにも支店設置の登記がなされます。
公共入札・その他の取引き
公共入札やその他の取引きにあたって、特定の地域で永続的な営業拠点をもっていることが入札・契約締結の条件の一つであるケースがあります。この場合、永続的な営業拠点があることを証するためにも支店設置の登記がされます。
支配人の選任
ある営業拠点について、代表取締役と同等の権限をもつ者(支配人)を選任する場合、支配人の選任の前提条件として支店設置の登記がなされます。

費用等


登録免許税が69,000円です。その他、司法書士への報酬等がかかります。

必要書類


取締役会議事録又は取締役決定書 (当事務所で作成いたします)
本店所在地において登記したことを証する書面 (本店所在地で登記をした後、支店所在地で登記をするため)
委任状 (当事務所が作成いたします。)

⑧支店移転

支店を移転した場合には、本店所在地のほか、旧支店所在地、新支店所在地においても、その旨の登記を申請しなければなりません。
但し、
1.本店と管轄を同じくする支店を他の管轄に移転する場合
2.本店と管轄の異なる支店を本店と同一管轄内に移転する場合
3.本店と管轄を同じくする支店をその管轄内(管轄の変更を伴わないケース)においてのみ移転する場合
4.本店と管轄の異なる支店をその支店の管轄内(管轄の変更を伴わないケース)においてのみ移転する場合はこの限りではありません

費用等


登録免許税が4万8,000円です。その他、司法書士への報酬等がかかります。

必要書類


取締役会議事録又は取締役決定書 (当事務所で作成いたします)
本店の所在地において登記をしたことを証する書面(本店の所在地で登記をした後、旧所在地、新所在地で登記するため)
委任状 (当事務所が作成いたします。)

⑨解散・清算


会社は、株主総会の決議で解散を決定することができます。しかし、それだけで会社の法人格が消滅するわけではありません。会社が解散したときには、営業活動を停止した上で、清算手続を行い、清算手続がすべて終了した上でなければ会社の法人格は消滅しません。

費用等


解散の登記の登録免許税は3万円
清算人登記の登録免許税は9,000円
清算結了の登記の登録免許税は2,000円
その他、司法書士への報酬等がかかります。

注意事項


株式会社は、株主総会決議・定款に定めた解散事由・判決による解散命令・擬制解散・合併・破産によって解散する。なお、解散後は、清算の目的の範囲内で権利能力を有します。
決議による解散については、株主総会に限られます。
10年間登記をしていない会社に対して、法務大臣による公告および登記所からの通知がなされ、公告後2ヶ月以内に届出もしくは登記のない場合には、当該期間満了の時に解散したものと擬制されます。(擬制解散後3年以内であれば、株主総会の特別決議をもって継続可能)
解散後は、清算の目的の範囲内で権利能力を有する。そのため、資本減少・目的の変更などの営業を前提とするものは認められなくなる。(本店移転については可能)

本人確認のご協力のお願い

司法書士は、司法書士法および司法書士会会則にもとづき、依頼者の皆様の権利保護および手続等の適正を図るために、司法書士業務の受託に際して依頼者の皆様との面談、その他の方法により本人であることの確認並びに、依頼の内容および意思の確認を行いその記録を保存させていただいております。
本人確認資料として、次の証明書のいずれかをご用意下さいますよう、よろしくお願い致します。

個人のお客様の場合

運転免許証
パスポート
住民基本台帳カード
健康保険証
国民年金手帳
その他住所・氏名・生年月日の記載のある証明書など

法人のお客様の場合


登記事項証明書
印鑑登録証明書
その他、官公庁から発行された書類等で、名称および本店または主たる事務所の所在地の記載のあるものなど

※なお、代表者様またはご担当者様については個人としての本人確認も必要となります。